Entenda por que este tributo é parte fundamental na compra e venda de um imóvel
Quando chega a hora de comprar um imóvel, seja o seu primeiro ou uma nova aquisição, há impostos a serem pagos. Entre eles está o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Neste artigo, você saberá do que se trata este tributo, como pagá-lo e obter a sua restituição.
O que é ITBI?
O ITBI é aplicado tanto nas transações de compra e venda de imóveis quanto em casos de doações ou heranças. Ele está previsto no Artigo 156, Inciso II, da Constituição Federal e refere-se à transferência do bem do vendedor para o comprador. Essa taxa é aplicável a diversos tipos de imóveis, como casas, apartamentos e propriedades ainda em construção.
Como calcular o ITBI?
O cálculo do ITBI varia conforme o município, podendo ser baseado no valor venal do imóvel ou no montante da transação, prevalecendo sempre a maior quantia. O valor venal representa uma estimativa do preço de mercado do imóvel, sendo necessário solicitar a Certidão de Valor Venal à prefeitura para conhecê-lo, a partir dos dados da matrícula do imóvel. Contudo, a taxa máxima estipulada pela Constituição Brasileira é de 5% sobre o valor de venda do imóvel.
Documentação
A documentação de transmissão da propriedade só pode ser liberada após a confirmação de seu pagamento, tornando a pessoa proprietária oficial do imóvel.
O pagamento do ITBI deve ser efetuado após a conclusão do acordo. Geralmente, o prazo é de um mês, porém pode variar de 15 a 30 dias após a emissão do documento de transferência do imóvel pelo cartório.
Tipos de pagamento do ITBI
A seguir, você confere os tipos de pagamento do ITBI:
ITBI para compra direta
Neste caso, o cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é feito a partir da multiplicação da alíquota pelo valor venal para obter o número do imposto.
Exemplo: ao adquirir um imóvel no valor de R$ 400.000 e a alíquota do município for de 4%, para saber quanto será o seu imposto, basta multiplicar o preço do bem por 0,04. Ou seja: R$400.000 x 0,04 = R$16.000 de ITBI.
ITBI de imóvel financiado
Aqui, o cálculo é feito em duas partes, que varia conforme o município.
Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 0,5% sobre o valor financiado até o limite máximo de R$100.104,16. Para o montante que ultrapassar esse valor, seja financiado ou não, aplica-se uma alíquota de 3%. O total do ITBI a ser pago é a soma dessas duas parcelas.
Exemplo: um imóvel de R$100.000 com um financiamento de R$41.000, a taxa de 0,5% será cobrada sobre o último valor. Sobre o restante, será cobrada a alíquota de 3%. Então, a conta ficará assim:
ITBI (valor financiado) = 41.000 x 0,5% = R$205,00;
ITBI (valor remanescente) = 59.000 x 3% = R$1.770,00;
Valor total a ser pago de ITBI: R$205,00 + R$1.770,00 = R$1.975,00.
ITBI de imóvel na planta
Nesse cenário, a alíquota do município incide sobre o valor venal do imóvel, ou seja, sobre uma estimativa de seu preço de mercado, considerando-o como se estivesse pronto para uso.
Além disso, nesse caso, é o comprador que pagará obrigatoriamente o valor do tributo. Isso porque ele assume a responsabilidade sobre o bem.
Isenção de ITBI
Por outro lado, em algumas situações há a isenção do ITBI. É o caso da aquisição de imóveis através de programas habitacionais do governo, como o Minha Casa Minha Vida, ou se for o seu primeiro imóvel.
No caso de compra de um primeiro imóvel, a isenção é garantida com o cumprimento de algumas regras:
- O imóvel deve servir para a moradia do comprador e ser residencial;
- O valor deve estar dentro de um limite definido pela prefeitura;
- Mesmo vindo de herança ou doação, o comprador não pode ter outro imóvel em seu nome;
- Essa deve ser a aquisição do primeiro imóvel;
- A transação de compra e venda deve ser realizada por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- O teto do valor da propriedade é de R$1,5 milhão.
Vale lembrar também que pessoas com deficiência física têm direito à isenção, desde que o imóvel seja adaptado às suas necessidades.
Em certas localidades, adquirir um imóvel com o ITBI financiado pode resultar em isenção total ou parcial desse imposto, como acontece em Curitiba, São Paulo e Rio de Janeiro.
Taxa de ITBI por cidade
A taxa de ITBI por cidade pode variar significativamente. Consulte a legislação municipal para saber as especificidades e as alíquotas vigentes na área onde o imóvel se encontra. Confira abaixo:
ITBI em São Paulo – SP: 3%;
ITBI no Rio de Janeiro – RJ: 2% a 3%;
ITBI em Belo Horizonte – MG: 2% a 3%;
ITBI em Porto Alegre – RS: 2% a 3%;
ITBI em Curitiba – PR: 2% a 3%;
ITBI em Brasília – DF: 2% a 3%;
ITBI em Salvador – BA: 2% a 3%;
ITBI em Fortaleza – CE: 2% a 3%;
ITBI em Recife – PE: 2% a 3%;
ITBI em Manaus – AM: 2% a 3%.
Em todos os casos pode haver alteração de porcentagem conforme o valor do imóvel.
É possível economizar no pagamento do ITBI?
A resposta é sim. Uma das possibilidades é buscar descontos e isenções oferecidos pela legislação municipal.
Também é importante verificar a viabilidade de redução do valor do imposto antes da compra, como negociar o preço do imóvel para diminuir a base de cálculo do ITBI.
Outra estratégia é analisar a possibilidade de restituição do ITBI em casos específicos de pagamento acima do valor do imposto. Além disso, pode ser vantajoso utilizar o saldo do FGTS para abater parte do custo do imóvel, o que resultará em uma redução do tributo.
Segundo o escritório Pons & Tosta, especializado em Direito Imobiliário, e que oferece soluções jurídicas inovadoras e personalizadas para auxiliar nesse processo, ao economizar no pagamento do ITBI, também é possível otimizar o processo de aquisição de imóveis.
Passo a passo para pagar o ITBI com desconto
Consulte as leis municipais para compreender os critérios para receber descontos ou isenções e para reunir a documentação exigida. Geralmente, essa documentação inclui:
- Cópia da certidão de matrícula do imóvel;
- Contrato de financiamento (se for o caso);
- Guia Informativo Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), em três vias, preenchidas e assinadas pelo pagador;
- Declaração de Transação Imobiliária preenchida e disponível no site da prefeitura do município em que o imóvel está localizado;
- Dirija-se ao órgão responsável pela cobrança na sua cidade e solicite o formulário para requerer o desconto no ITBI;
- Preencha o formulário com atenção e anexe todos os documentos exigidos.
Após análise do pedido, o desconto será aplicado e o valor atualizado do ITBI será informado para o pagamento.
Restituição do ITBI
A restituição do ITBI acontece quando há um pagamento a mais, seja por engano nos cálculos ou devido a uma mudança no valor do imóvel após a transação. O prazo comum para solicitar essa restituição é de até 5 anos a partir da data de pagamento do imposto, conforme estabelecido pelo Código Tributário Nacional.
Para requerer a restituição é necessário apresentar documentos que evidenciem o direito à restituição, como o contrato de compra e venda atualizado e comprovantes de pagamento.
Processo de restituição e situações elegíveis
Esse processo consiste em apresentar uma solicitação formal junto ao órgão responsável pela cobrança do ITBI, acompanhada dos documentos exigidos.
Situações elegíveis para restituição incluem: erros de cálculo, desistência da compra antes da efetivação da transferência de propriedade ou qualquer alteração no contrato que resulte em redução do valor do imóvel, mas desde que respeite as novas regras do STJ (Superior Tribunal de Justiça).
Pós-pagamento do ITBI
Depois de pagar o ITBI, é necessário realizar o registro de transferência de propriedade no cartório de registro de imóveis competente. Essa etapa garante a segurança jurídica da transação e confirma que o imóvel está corretamente registrado em nome do novo proprietário.
Além disso, o registro oficial no cartório garante a legitimidade da transferência, certificando que todas as partes envolvidas estão devidamente documentadas e legalmente protegidas, evitando potenciais disputas legais no futuro.
Implicações de não pagar o ITBI corretamente
As consequências de não pagar o ITBI são:
- Impossibilidade de transferir a propriedade para o seu nome;
- Recusa da liberação dos valores do financiamento imobiliário, em alguns casos.
Assistência jurídica para o pagamento do ITBI
É recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os procedimentos relacionados ao pagamento do ITBI sejam realizados corretamente e conforme a legislação vigente.
Onde pagar o ITBI?
O pagamento pode ser feito via bancos conveniados ao município ou em um posto de arrecadação autorizado, quando for o caso. Por isso, é importante se informar antes de emitir a guia e fazer o recolhimento do imposto.
Inclusive, você pode fazer a simulação de ITBI para ter uma ideia de quanto pagará. Para isso, você precisa saber o valor de venda do imóvel e a alíquota aplicada pelo município.
Geralmente, é possível fazer o procedimento pelo site da prefeitura. Mas, em alguns casos, pode ser necessário comparecer ao centro de atendimento ao cidadão. Tudo depende da cidade.
O pagamento do ITBI pode ser parcelado?
Em alguns casos, sim. Tudo depende das regras do município. Em alguns locais, é possível pagar o ITBI em até 12 vezes.
Atraso no pagamento do imposto
No caso de atraso no pagamento, serão aplicados juros de 1% ao mês, além de uma multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, com limite de 20%, e correção monetária conforme o IPCA, índice oficial de inflação.
Alguns bancos oferecem a opção de incluir o ITBI e as despesas de cartório no financiamento imobiliário. No entanto, esses valores devem estar dentro do limite de até 5% do total financiado ou de 4%, caso haja uso de recursos do FGTS.
Escritura
Normalmente, é preciso quitar o ITBI para fazer a escritura. Porém, é necessário verificar o procedimento correto diretamente com o município.
E se eu não concordar com o valor do ITBI?
É possível pedir uma reavaliação da prefeitura. Em geral, a solicitação pode ser feita duas vezes e o município tem 30 dias para responder cada uma delas. Se o pedido for indeferido, ainda é possível recorrer por via judicial.
Pessoa jurídica
Por último, quando um imóvel é incorporado por uma pessoa jurídica, ele fica isento do ITBI. Em outras palavras, na transferência de capital social, não há cobrança deste imposto sobre a propriedade de imóveis. Existem ainda outras circunstâncias, tais como:
- O imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica, ou seja, de uma empresa;
- A empresa que é proprietária do imóvel passa por um processo de fusão ou incorporação.
Fonte: https://pons-tosta.adv.br
Foto: https://unsplash.com/pt-br/fotografias/miniatura-da-casa-de-madeira-branca-e-vermelha-na-mesa-marrom-rgJ1J8SDEAY
